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隨后，北京市出臺《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》規(guī)定，對開發(fā)商違規(guī)行為將嚴(yán)厲打擊。
然而，一方面是監(jiān)管部門嚴(yán)抓，一方面卻是開發(fā)商尚未整改或頂風(fēng)違規(guī)。
近日，《中國經(jīng)營報》記者在實地走訪中發(fā)現(xiàn)，部分被點名項目仍未整頓，而930新政之后部分未點名項目也涉嫌違規(guī)，涉及的開發(fā)商不乏品牌房企，甚至還有銷售人員慫恿客戶假離婚。
被點名項目仍然存疑
10月3日，住建部公布了各處查處的45家違規(guī)失信房企和中介，北京國銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京天旭運河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等上榜。其開發(fā)的國銳·金頂、京貿(mào)國際城等項目均因捂盤惜售而涉嫌違規(guī)，并被暫停網(wǎng)簽。
近日，記者走訪上述違規(guī)項目發(fā)現(xiàn)，這些項目在被暫停網(wǎng)簽之后仍未徹底整改。
在因捂盤被住建委暫停網(wǎng)簽的國銳·金頂營銷中心，銷售經(jīng)理坦陳“政府正在對項目進行查處，現(xiàn)在還不知道什么時候能簽合同”，但記者在其售樓部的銷控表上發(fā)現(xiàn)，其并沒有公布在售的所有房源。據(jù)銷售人員介紹，國銳·金頂共有4棟高層商住公寓、3棟復(fù)式商住公寓、2棟住宅樓、2棟寫字樓，目前除1棟住宅樓和2棟寫字樓尚未取得預(yù)售證外，其他都已取得，目前住宅樓和復(fù)式商住公寓均有可售房源，但記者發(fā)現(xiàn)銷控表上僅有1棟住宅樓的可售房源信息。
記者多次致電國銳集團總部前臺，想就國銳·金頂違規(guī)整改等相關(guān)問題約訪其市場營銷總監(jiān)李成，但前臺均以李成本人不在為由拒絕采訪。為此，記者來到位于朝陽區(qū)朝陽路的國銳集團總部，但保安以負責(zé)人不在為由拒絕進入采訪。
被點名并暫停網(wǎng)簽的京貿(mào)國際城同樣存在違規(guī)尚未整改的現(xiàn)象，在其公布的銷控表上，所有房源信息均被紅色紙條覆蓋，銷售人員稱已全部簽約，而記者在住建委官網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，京貿(mào)國際城在2015年9月9日取得預(yù)售許可證的50套房源中，還有19套并未簽約。在銷控表的上部，價位信息顯示為4.6萬元~5.3萬元/平方米，而這與住建委官網(wǎng)上顯示的5.5萬元/平方米的預(yù)售均價有出入。
對此，記者致電項目開發(fā)商北京天旭運河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其辦公室一名王姓工作人員表示，公司不接受采訪，此后記者多次回訪，電話一直處于無人接聽狀態(tài)。
后記者針對此問題致函北京市住建委，但截至發(fā)稿未獲得回復(fù)。
記者了解到，上述違規(guī)項目有不少客戶前期交了認購金，而突然中止網(wǎng)簽，讓交易無法順利完成。對此，偉博律師事務(wù)所律師李偉民認為已交納認購金的客戶可起訴開發(fā)商違約，“根據(jù)商品房買賣合同法來看，由于是開發(fā)商違規(guī)給客戶帶來損失，因此開發(fā)商屬于違約一方。盡管交納認購金的行為本身就違反相關(guān)規(guī)定，但由于是開發(fā)商的行為造成交易不能完成，因此，開發(fā)商一方仍然要負全責(zé)。其在承擔(dān)行政責(zé)任的同時，也要承擔(dān)民事賠償責(zé)任，兩者并不矛盾”。
嚴(yán)查后仍有樓盤存捂盤嫌疑
本報記者發(fā)現(xiàn)，目前市面上多個未被點名的項目也存在捂盤等嫌疑。
位于房山區(qū)房山線輕軌良鄉(xiāng)大學(xué)城站東200米的遠洋新仕界項目共規(guī)劃有6棟樓，其中兩棟是商務(wù)辦公樓，層高4.2米loft戶型，4棟純住宅。10月9日記者在售樓處注意到該項目規(guī)劃中的1#、2#、3#、4#住宅樓均已于2016年8月14日取得預(yù)售許可證，編號為“京房售證字(2016)162號”。
銷售介紹稱3#、4#樓9月3日已開盤并售罄。“目前根據(jù)教委按片區(qū)劃分的政策，良鄉(xiāng)大學(xué)城規(guī)劃有十幾所高校，這個項目離得最近，十有八九就是學(xué)區(qū)房?，F(xiàn)在是46000元，等學(xué)校蓋好，變成學(xué)區(qū)房后，肯定就不是這個價格了”，而該項目9月3日開盤的3#、4#樓均價是43000元，隨著時間推移，價格亦是水漲船高，每平方米漲價近5000元。
此外，遠洋新仕界銷售坦言1#樓現(xiàn)在不賣，至于被懷疑坐等漲價，銷售表示“不好說”，據(jù)其介紹，2號樓因東邊有兩棟較高的現(xiàn)房，可能會影響到2號樓東側(cè)90平方米三居戶型的采光。對比之下， 1號樓南側(cè)坐擁園林景觀，位置最佳。
10月19日記者再次聯(lián)系遠洋新仕界售樓處時，銷售表現(xiàn)得十分“謹(jǐn)慎”，只說該項目暫時無房可售，并稱2#樓前幾天賣過了，但當(dāng)記者再追問是否因2#樓已賣完，所以暫時無房可售時，對方稱可先做意向登記，后續(xù)有房源推出時會及時通知。
然而，銷售所說暫時無房可售似乎并不可信。住建委網(wǎng)站公布的遠洋新仕界項目信息顯示，該項目4棟住宅樓可售房源共有252套，截至10月19日已簽約124套，已簽約套數(shù)均為3#、4#樓。1#樓和2#樓可售房源共計108套，截至10月19日已預(yù)訂套數(shù)為0。
遠洋新仕界從8月14日取得預(yù)售許可證，至今已近3個月，不僅2#樓開盤時間撲朔迷離，1#樓開盤時間更是杳無音信，這與住建委嚴(yán)厲打擊的“向購房者發(fā)布的可售房源信息與實際可售房源數(shù)量不符合”背道而馳。
公開信息顯示，遠洋新仕界項目開發(fā)商為北京遠山置業(yè)有限公司，項目名稱也出現(xiàn)在遠洋地產(chǎn)(03377.HK)年報中，記者就開盤時間及是否捂盤等相關(guān)問題，致電致函該項目營銷總監(jiān)陳文君，遠洋地產(chǎn)事業(yè)一部工作人員表示已將采訪函轉(zhuǎn)予陳文君處，但截至發(fā)稿，記者未收到相關(guān)回復(fù)。
無獨有偶，首創(chuàng)紫悅臺項目銷售日前告訴記者，該項目商住樓目前還沒開始出售，預(yù)計10月底推出商住3#、5#、9#樓，“紫悅臺開盤價格預(yù)計32000元，戶型平層和LOFT都有，LOFT稍貴些，35000元~36000元。”銷售稱，首創(chuàng)紫悅臺商住樓不開盤是因為尚未取得預(yù)售許可證。但記者查閱住建委公開信息發(fā)現(xiàn)，該項目規(guī)劃中的商務(wù)辦公樓3#、5#、9#樓已于9月25日取得預(yù)售許可證，目前所有1214套房源均可售，且已預(yù)訂套數(shù)為0。“現(xiàn)在開發(fā)商都不那么著急賣，因為政策不穩(wěn)定，可能等政策稍微穩(wěn)定一點再賣，月底差不多就可以了，現(xiàn)在具體開3#、5#、9#中的哪棟樓還沒確定。”銷售說。
首創(chuàng)置業(yè)品牌部回復(fù)本報記者采訪函的郵件中說辭與銷售所說大相徑庭。郵件稱，首創(chuàng)紫悅臺項目辦公產(chǎn)品取證后便開盤銷售，已現(xiàn)場一次性公開所有取證房源對外銷售，客戶隨時可以購買。并稱自930新政出臺以來，房地產(chǎn)市場進入觀望期，現(xiàn)在客戶每日到訪量嚴(yán)重不足，客戶購買意向不強，針對銷售較慢的問題，公司目前也正在積極想辦法，加快項目銷售。
豪宅來訪客戶明顯減少
9月30日住建委公布的新政中首次將普通住宅與非普通住宅的貸款比例做差別化對待，對非普通住宅來說，購買首套房的首付款比例不低于40%，而購買二套房的首付比例不低于70%，這讓不少改善性置業(yè)的購房者望而卻步，豪宅項目的客源有明顯減少。
針對這種情況，有開發(fā)商以假離婚的違規(guī)方式為客戶爭取低首貸，或承諾能夠在貸款時避開銀行對客戶月收入的審查。
近日，記者走訪亦莊別墅區(qū)和孫河別墅區(qū)多個項目，發(fā)現(xiàn)與十一長假之前相比，售樓部冷清了不少，與記者在8、9月份走訪這些項目時看到的情景截然不同，已不見以家庭為單位前去看房的客戶。
在位于亦莊的紫禁壹號院營銷中心，沙盤區(qū)加上接待廳偌大的空間沒有一個客戶，銷售人員告訴記者，自從限購之后，來訪客戶明顯減少，限購對他們的影響太大了，70%的首付阻擋了很多改善性置業(yè)的客戶。
記者在銷控表上看到，紫禁壹號院的合院產(chǎn)品共有約100套，去化大半，還剩40多套，總價基本在3500萬元左右，銷售人員給記者算了一筆賬：按照以前的首套房首付30%來算，以首套房購買一套合院產(chǎn)品最低約交1000萬元首付，限購以后最低首付40%，客戶最低要多付350萬元，影響最大的是改善性置業(yè)的客戶，最低首付由50%上升為70%，一下多出700萬元的首付款。
對此，銷售人員告訴記者，如果夫妻名下已有一套房的話，可以采取假離婚的方式來獲得40%首付，并直言“肯定是有辦法的”，并且，他們與預(yù)售資金監(jiān)管銀行——中信銀行有合作，即便客戶月收入資金達不到要求，也可以通過中信銀行貸款免去審查。針對此事，記者致函北京市住建委，但尚未獲得回復(fù)。
對此，李偉民提醒購房者要理性消費，對開發(fā)商的違規(guī)行為要有清醒的認識，并且選擇各方面資質(zhì)比較好的、沒有不良記錄的開發(fā)商，這樣可以降低風(fēng)險，在購房過程中也要嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)范和流程。
