[河北新聞]2004年，省會市民汪靜買了自己的第一套房，她回憶：那時候排長隊買房是常有的事，售樓員牛得“愛來不來”。

　　2009年，汪靜換房了，她感嘆：開始有開發(fā)商通過送車位、物業(yè)管理費(fèi)等手段，招徠人氣促進(jìn)銷售。

　　2014年，汪靜還想買房，她發(fā)現(xiàn)自己陷入眼花繚亂的各路營銷之中：微信攻勢、文化推廣、明星助陣、電子商務(wù)……

　　營銷方式的變化，折射出市場的變化。省會樓市正在從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，以往“蘿卜快了不洗泥”變成今天的“酒好也怕巷子深”，隨之而來的是對營銷智慧和手法的考驗。畢竟，營銷模式的創(chuàng)新升級，指向的目標(biāo)永遠(yuǎn)是真正的成交量。

　　河北日報、河北新聞網(wǎng)記者賈楠

　　越低迷，越營銷

　　數(shù)十輛路虎長驅(qū)直入繁華市區(qū)，20名身著統(tǒng)一機(jī)組制服的“空姐空少”以快閃的形式出其不意地驚艷亮相，一場精彩的“空降”表演過后，呈上一張張神秘邀請函，請現(xiàn)場觀眾品評特地從法國空運(yùn)而至的葡萄酒。

　　如此陣勢的表演秀，是省會某樓盤在國慶期間舉行的一場營銷活動。

　　地產(chǎn)行業(yè)向來不會冷清，今年形勢整體低迷，省會樓市的活動密度卻直線上升：名家書畫展、高爾夫精英邀請賽、養(yǎng)生講座、經(jīng)濟(jì)論壇、大型話劇演出……五花八門，卻殊途同歸，背后都由某樓盤主辦或冠名。

　　“當(dāng)前整個市場較為冷淡，產(chǎn)品競爭、價格競爭達(dá)到一定程度之后，房企要想突圍，就需要尋求新的突破點，多樣化的營銷方式必將頻現(xiàn)。”潤德·天悅城營銷總監(jiān)吳建勛坦言。

　　微信營銷今年在市場中尤其普遍。如今，省會近半數(shù)房企和樓盤建立起了自己的微信公眾號，開啟了微營銷時代，“掃碼就可以看到購房信息，并可享受額外優(yōu)惠。”從開始簡單的“集贊送禮”、“轉(zhuǎn)發(fā)有獎”，發(fā)展到現(xiàn)在的“刮獎”、“大轉(zhuǎn)盤”、“搖一搖”等等，花樣繁多。

　　天山九峯項目運(yùn)營副總經(jīng)理魏永表示，目標(biāo)精準(zhǔn)、效率高是這種營銷方式受青睞的重要原因，“能夠利用客戶的碎片時間，靈活、可控并且成本低，解決了以往開發(fā)商與購房者之間缺乏即時溝通渠道的問題。”

　　采訪中，記者了解到，與往年相比，今年國慶假日，更多的開發(fā)商將客戶活動從封閉的售樓大廳里“移”出來，采取諸如歡樂嘉年華、高爾夫球賽、垂釣等互動形式，增強(qiáng)客戶的體驗感，為“金九銀十”贏取加分因素。

　　從單純的廣告投放到多渠道整合

　　“坐銷作為最傳統(tǒng)的營銷模式，在市場中占據(jù)了很長時間，置業(yè)顧問為來訪客戶進(jìn)行產(chǎn)品介紹，或打電話預(yù)約客戶前往售樓處看房。但是隨著市場形勢的變化，購房者的消費(fèi)觀念逐步成熟和理性，營銷策略必須隨之變革。”魏永說。

　　有業(yè)內(nèi)人士說，巨額的廣告投入和大力度的促銷讓利都無法拉動疲軟的市場狀態(tài)，看房的人越來越少，如果不主動爭取，購房者“從門前經(jīng)過都會被別家拉走”。

　　房地產(chǎn)銷售正在逐步由生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)者需求導(dǎo)向，樓盤的各種營銷活動注重以買家分析為主導(dǎo)進(jìn)行策劃。開發(fā)商會通過產(chǎn)品定位，為有相應(yīng)需求的目標(biāo)客戶量身定制活動，將產(chǎn)品和活動的概念有效融合，進(jìn)而把產(chǎn)品定位輸送給目標(biāo)客戶。

　　天悅城已先后組織了《巴啦啦小魔仙》與《熊出沒之繽紛王座》兩場大型人偶互動劇。吳建勛表示，這立足于產(chǎn)品學(xué)區(qū)房的定位，兒童劇的主要觀眾是孩子，我們盯準(zhǔn)的是孩子背后有消費(fèi)能力的家長。通過家長陪孩子觀看兒童劇，引起他們對樓盤的關(guān)注，從而成為潛在目標(biāo)客戶。

　　借助明星效應(yīng)，吸引市民眼光，達(dá)到人氣、銷售雙豐收是開發(fā)商較為常見的營銷手法。近日，一則施瓦辛格將親臨省會助陣樓盤推廣的消息引起了普遍關(guān)注。9月份過去了，這位國際影星并未如期而至，但鋪天蓋地的廣告已將吸引眼球的效果發(fā)揮到十足。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，單一的廣告轟炸模式效果持續(xù)降低，在市場環(huán)境依舊緊張的情況下，開發(fā)商不得不使出“渾身解數(shù)”，重新解讀購房者的需求，利用一切可以利用的資源。將一些原先看似并不搭界的產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)嫁接并且重新整合，最大限度開辟新的推廣渠道，地產(chǎn)電商、文化營銷等等應(yīng)運(yùn)而生。

　　樓市營銷創(chuàng)新應(yīng)立足產(chǎn)品本身

　　“今年省會樓盤各式各樣的營銷活動尤其密集。”一位地產(chǎn)界資深人士說。但他同時表示，這些活動一般不會對成交量產(chǎn)生立竿見影的效果，它更多的是營造氛圍，提升品牌影響力，“在市場膠著的情況下，開發(fā)商需要制造爆點來吸引人氣，買不買另說，只要你能來現(xiàn)場，就會多一次與潛在客戶面對面溝通交流的機(jī)會，也算部分達(dá)到目的。”

　　營銷方式不斷出新是為了“求關(guān)注”，但亂花漸欲迷人眼，過度營銷反而有害，“你方唱罷我登場的營銷大戰(zhàn)，往往使消費(fèi)者產(chǎn)生審美疲勞，反而讓效果大打折扣”。不僅如此，他更從悲觀的另一面解析說，如此大費(fèi)周章地大搞營銷活動，容易形成樓市降價的預(yù)期，在買漲不買跌的觀念下，反而會加重購房者的觀望情緒。

　　汪靜近日參加了省會幾個樓盤的營銷活動，給她的感覺是，參加活動的人很多是沖著禮品，或是免費(fèi)觀看演出，真正對樓盤產(chǎn)生興趣并且有購買意向的并不多。結(jié)合自己的情況，她說：“我不會被活動時天花亂墜的推介迷惑，真正打動我的還是地段、戶型、價格和社區(qū)環(huán)境等等硬件”。

　　采訪中幾位房產(chǎn)營銷人士都表示，其實營銷活動大都只是賺個人氣，最終促成成交還是要靠產(chǎn)品本身。當(dāng)市場開始步入喧囂后的退潮期，以往偏重概念炒作忽略產(chǎn)品本身的做法早已成為明日黃花，產(chǎn)品品質(zhì)的提升和創(chuàng)新才是“王道”。

　　“未來房地產(chǎn)競爭會更加激烈，購房者掌握主動權(quán)，誰能讓他們感受到產(chǎn)品本身的細(xì)節(jié)和理念，符合他所追求的生活方式，誰就會受追捧。”魏永說道。