在簽署購房合同的時候，你是否會在現(xiàn)場業(yè)務(wù)人員催促下，指哪兒簽?zāi)膬?

　　如果是，請一定要注意，因為其中一旦隱藏著什么特殊條款你沒發(fā)現(xiàn)，不小心簽了字那就真的麻煩了。

　　日前，邯鄲之窗收到來自邱縣的一些業(yè)主們訴苦：他們幾年前貸款買的商鋪，因為一紙委托協(xié)議，幾乎喪失了10年內(nèi)的相關(guān)權(quán)益，直到現(xiàn)在反應(yīng)過來，才發(fā)現(xiàn)維權(quán)之路已是十分被動。

　　3年、10年、還是無限期?

　　撲朔迷離

　　據(jù)了解，與業(yè)主們簽下《邱縣商業(yè)中心商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》(以下簡稱“委托協(xié)議”)的企業(yè)是邱縣蘇宏物業(yè)服務(wù)有限公司，該商業(yè)中心背后的開發(fā)商是邱縣皇室房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。根據(jù)企查查信息顯示，兩家公司之間疑似有著關(guān)聯(lián)。

　　據(jù)一名商鋪投資者艾女士介紹，2018年邱縣商業(yè)中心開始售房的時候，開發(fā)商工作人員承諾頭3年的“預(yù)付租金”是2.5萬元，3年委托到期之后業(yè)主可以拿回自己的房子，2019年她去交房款時，開發(fā)商也從總房款里減去了這2.5萬元用于業(yè)主購買商鋪時的優(yōu)惠額度，看上去并無不妥。

　　此外，邱縣商業(yè)中心開業(yè)時打著紅星美凱龍的品牌招商引資，在當(dāng)?shù)卮蠼中∠锏男麄髁Χ群艽?，很多商鋪投資者出于對大品牌的信任，也沒有對其進(jìn)行提防。

　　但無形中存在的最大漏洞是，所謂的“3年委托期”并沒有正規(guī)的合同條款約束。

　　更沒想到的是，業(yè)主到接房時被告知是簽了一份10年委托協(xié)議，幾乎所有業(yè)主都沒有注意到有這樣一份協(xié)議的存在，而且協(xié)議中的條款，對業(yè)主的相關(guān)利益幾乎沒有保障。

　　艾女士表示，這么一份重要的協(xié)議，在簽署時，開發(fā)商方面工作人員沒有明確提及告之，而作為普通投資者的業(yè)主們也毫不知情，于是就在對方銷售人員的引導(dǎo)下簽了字。簽完字之后，合同就被收了回去，沒有給業(yè)主留備份合同，多數(shù)業(yè)主手里現(xiàn)在只有交房款時的收據(jù)。

　　邱縣商業(yè)中心的商鋪產(chǎn)權(quán)為40年，很多業(yè)主本想著托管3年之后，自己拿到商鋪掌握自主經(jīng)營權(quán)，或者自己外租給其他商戶賺錢。

　　但現(xiàn)在的問題是，根據(jù)這份委托協(xié)議，業(yè)主們除了有個名義上的“所有權(quán)”，在至少10年之內(nèi)，對于門店鋪位的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)、收益權(quán)和管理權(quán)等全部被委托了出去，由邱縣蘇宏物業(yè)服務(wù)有限公司代為掌控。

　　那么，委托10年之后物業(yè)公司會把商鋪交還給業(yè)主么?也不好說。因為協(xié)議中有一條提到：“在委托經(jīng)營期間內(nèi)，為培育市場，吸引用戶······可能導(dǎo)致委托經(jīng)營期順延較長時間。”較長時間是多長并沒有時間限制，也就是說，即便是10年之后，業(yè)主對自己的商鋪能不能行使所有權(quán)也不好說。

　　而當(dāng)初簽合同時看似美好的立返3年“預(yù)付租金”，也是羊毛出在羊身上，在這份10年委托協(xié)議中顯示：“甲方(業(yè)主)放棄委托經(jīng)營期限內(nèi)前三年向乙方收取任何形式的經(jīng)營收益。”

　　不僅如此，在委托經(jīng)營期限內(nèi)，甲方還得承擔(dān)委托經(jīng)營鋪位正常的保修及維護(hù)義務(wù)，費用由甲方給付。對業(yè)主不利的條款還有很多，比如開發(fā)商可直接把商鋪交付給物業(yè)，而無需經(jīng)過業(yè)主的驗收和意見征詢。委托經(jīng)營期間，業(yè)主不能自行出租鋪位。業(yè)主雖然擁有商鋪“所有權(quán)”，但無論是解除協(xié)議、對商鋪行使任何支配權(quán)，都需要先征得物業(yè)的書面同意，否則就是違約，需要承擔(dān)相關(guān)違約損失。

　　“但凡我們業(yè)主有一個人發(fā)現(xiàn)這份10年協(xié)議存在這么多不公平條款，都不會有人簽字。第一，不是說3年以后這個商鋪就歸我們了;第二，也不確定10年之后這個商鋪我們可以自主經(jīng)營，如果有順延的情況發(fā)生，這40年內(nèi)還不一定能要回來我們自己買的商鋪。”艾女士表示。

　　“租金”中的另一套邏輯

　　事情發(fā)展到今天這個局面，有些意識到問題存在的業(yè)主已開始設(shè)法挽救自己對店鋪的掌控權(quán)，一個下意識的做法是，想另付租金把自己的商鋪租回來，起碼先占住自己的地方，再跟物業(yè)進(jìn)行周旋。

　　而在交房租時，又不經(jīng)意間發(fā)現(xiàn)了另一個隱藏套路。

　　在這份10年的委托經(jīng)營管理協(xié)議中，對經(jīng)營收益進(jìn)行了一個約束，即商鋪委托經(jīng)營第四年起，乙方根據(jù)實際收取的“租金”所得，要提留10%作為市場公共發(fā)展基金，剩余90%才歸甲方所有。

　　乍一看，這一條款似乎對業(yè)主十分有利。但直到部分業(yè)主想返租自己的商鋪時才發(fā)現(xiàn)，這每月的“租金”還另有蹊蹺。

　　以一份商鋪租賃合同為例，每月的租金及運營推廣費用合計17元/月/平方米，而“租金”其實只占到其中的2元，其余的15元仍要作為運營推廣費交給邱縣蘇宏物業(yè)服務(wù)有限公司。而根據(jù)那份10年委托協(xié)議，即便是這2元錢的份額，還要再抽出10%作為市場公共發(fā)展基金交給物業(yè)。

　　“這一紙協(xié)議把我們的權(quán)益給掏空了，我們現(xiàn)在光有個所有權(quán)的虛名，我現(xiàn)在每天看一遍協(xié)議，越看越著急。”一位年長的業(yè)主說道。

　　折騰了一大圈，業(yè)主發(fā)現(xiàn)即便返租回來自己的商鋪，仍難從中看到投資收益，而物業(yè)卻能拿走利潤的絕大多數(shù)份額。

　　尋找轉(zhuǎn)機

　　目前，還有很多業(yè)主沒有到接房簽收階段，他們聽聞這一委托協(xié)議里存在爭議，感覺不弄清楚很難繼續(xù)合作，而所謂的“經(jīng)友好協(xié)商，平等、自愿的前提”似乎只是一場文字游戲。

　　也有業(yè)主表示去找過邱縣蘇宏物業(yè)服務(wù)有限公司討說法，但得到的回復(fù)是“依法律辦事”，既然在這個協(xié)議上簽了字，法律程序上只看雙方已經(jīng)簽署的協(xié)議文件。至于協(xié)議內(nèi)容是否公平合理難以定奪。

　　據(jù)了解，根據(jù)商鋪面積和區(qū)位優(yōu)勢不同，不少業(yè)主的投資額在50～100多萬元不等，很多還是貸款購買的，數(shù)百戶業(yè)主可能有著相同的處境。

　　也有不少業(yè)主認(rèn)為，一個物業(yè)公司有啥條件給業(yè)主們簽這個協(xié)議?他們覺得物業(yè)應(yīng)該只有商業(yè)中心區(qū)域的維護(hù)、管理等權(quán)力，不應(yīng)該有這么大的權(quán)利決定業(yè)主的商鋪如何去經(jīng)營。

　　值得注意的是，這片商業(yè)中心的開發(fā)商邱縣皇室房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，早在2020年2月還被當(dāng)?shù)厥袌霰O(jiān)督管理局披露存在隱瞞真實情況、弄虛作假的問題，業(yè)主們的利益保障最終該由誰來負(fù)責(zé)?目前尚無定論。

　　你們現(xiàn)階段的訴求是什么?幾位業(yè)主回答說：“撤銷這份協(xié)議，自己花錢買的房子，自己經(jīng)營。”也有人表示：“我們知道推倒這份不公平協(xié)議并非易事，背后牽扯的利益肯定不小，希望能在多方幫助下，有個更公正的解決方案。”

　　截至發(fā)稿前，我們嘗試撥通了邱縣蘇宏物業(yè)服務(wù)有限公司在工商信息中的預(yù)留電話，試圖征求對方對此事的態(tài)度和反饋，對方給予了掛斷。事態(tài)的下一步會朝著什么方向發(fā)展尚未可知，我們將持續(xù)關(guān)注。

　　END